상가임대차보호법 임대기간 그외 모든것
오늘 글에서는 월세를 건물주가 어디까지 인상할 수 있을지 알려드리겠습니다. 어쩔 수 없이 임차인은 최대한 월세를 올리지 않고 싶어 하고, 반대로 건물주는 월세를 최대한 많이 올려 받고 싶어 하기 때문에 끊임없이 다툼이 발생하죠.다행히 일정 수준 이상은 월세를 올리지 못하게 제한선이 있지만 모든 임차인이 동일한 법의 적용을 받는 것도 아니고, 일정 기간 동안에만 월세 인상 시 법의 제한이 있습니다.
상가 임대차보호법?
상가 임대차보호법은 임대인으로 부터 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률로써 과거에는 임대인의 무자비한 무리한 요구나 강요에 임차인은 쫓겨나기 싫어서울며 겨자먹기로 이것저것 들어줬다고 하나 상가 임대차보호법이 제정된 이후로는 법적으로 정당하게 임차인이 보호받는 규정들도 있고 요구할 수 있는 권리들도여러가지 생겨났기에 그래도 아직은 임대인의 영향력이 더 크다고 그렇지만 어느정도 임차인과 임대인 사이가 동등해졌다고 할 수 있겠습니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소 10년이 보장됩니다.10년 미만일 경우 임대기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 연장 가능임대인은 정당한 사유가 없는 한 세입자의 요청에 동의해야 합니다.2018년 10월 16일 예전에 계약을 체결한 경우 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음과 같은 경우 상가건물법의 보호를 받지 못합니다. 1차의 경우 보증금이 지역별 전환보증금보다 높으면 임시임대여야 합니다.보통의 경우 중개인을 믿고 계약을 진행그렇지만 계약 당사자인 우리가 꼭 알아야 할 내용입니다.
대항력의 부여
상가건물 임대의 경우 등기가 완료되지 않아도 상가건물이 인도되며, 사업자등록이 완료되면 다음날부터 저항하게 됩니다.반박의 경우, 예를 들자면 경매, 사업자 등록 또는 경매 결과로 상업용 건물의 소유자가 변경된 경우와 같이 상업용 건물의 소유권이 판매 또는 경매를 통해 예전된 경우에도 새 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 사업자 등록 새 소유주로부터 대항력이 있다고 하면 새 소유주를 상대로 상업용 건물을 사용/혜택하거나 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비우지 않을 권리가 있습니다.
환산보증금이란
보증금과 월세 환산액의 합입니다.전환보증금 = 계약금 + (월세 100) 제외) 보증금 2000만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 보증금 2000만원 + (2.500만원 x 100) 전환보증금 = 270만원 임차인이 범위 내일 경우에만 적용 상가임대차보호법의 범위 상가임대차보호법을 적용하기 위해서는 일정한 '요건'을 갖추어야 합니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상업용 임대차 보호법이란 무엇입니까? 일정 기간 점포를 임대하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임대차 관계로 인해 갑자기 영업이 중단되는 상황을 방지하고 보호하는 법입니다.이 법은 계약연장청구권, 임대료 인상제한, 보험료 환수 가능성 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 무조건 임차인을 보호하는 것이 아니라 적법한 사유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 하고 있습니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
요근래에는 10년으로 늘어났기 때문에 한 번 상가를 임차하여 임대차를 시작하면 적어도 10년 까지는 정당하게 계약갱신요구권을 행사하여 가게를 임차할 수 있다고 보시면 되겠습니다.단, 2018년 10월 예전에 계약한 임차인에 관련해 서는 개정된 10년이 아닌 종전 규정인 5년에 제한된다는 점 알아두셔야 합니다. 이게 무슨말이냐면예를 들자면 2017년 4월에 임차를 시작하여 5년 계약이 2022년 4월에 만료되는데 이 시점에 임차인은 10년 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 5년 까지만 계약갱신요구권을 행사 할 수 있습니다.