상가임대차보호법 임대료 인상, 무조건 5% 제한?
제 15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다 [전문개정 200030]임대인과 임차인이 합의로 인해서 임대차 계약의 내용을 정리하게 되는데. 편면적 강행규정이라는 것입니다. 임차인에게 유리하면 효력은 있다는 뜻입니다. 상가건물 임대차 보호법이 일종의 강행규정으로 되어 있기 때문에 상가건물 이외의 다른 계약은 전부 무효입니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들어보겠습니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그렇다면 2항에서 수도권 과밀억제권의 범위는 어떻게 될까요? 서울을 둘러싼 경기도 지역으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시 -시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시 등이 지역일 수 있다고 오해하시는 분들이 계시는데 포함되지 않습니다.새로 설립된 법인의 경우 용인시나 광주시에 법인을 등록한 경우가 있습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.10년 미만일 경우 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약 가능임대인은 정당한 사유가 없는 한 세입자의 요청에 동의해야 합니다.만약 2018년 10월 16일 전에 계약을 한 경우 5년을 보호할 수 있으며, 재계약일이 2018년 10월 16일 이후라고 해도 최초 계약한 날짜를 기준으로 5년을 보호 됩니다.
환산보증금이란
보증금과 월세 환산 금액을 합산한 금액입니다.전환보증금 = 계약금 + (월세 100) ex) 보증금 2천만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 보증금 2천만원 + (250만원 x 100) 전환보증금 = 2억 7천만원 교환보증금액의 범위는 상가임대차보호법의 적용범위이며, 상가임대차보호법의 적용을 위해서는 일정한 “요건”이 필요합니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 이전되는 경우 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우는해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 대해 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
대항력의 부여
상가건축임대차의 경우 등기가 완료되지 않아도 상가건물이 인도되며, 상가등기가 완료되면 다음날부터 저항을 받게 됩니다.반박력이 있는 경우 상가건물의 소유권이 매매나 경매 등으로 이전되어도 새로운 소유자에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 예를 들어 경매, 사업자등록 등으로 인해 상가건물의 소유자가 변경된 경우에도 마찬가지입니다. 새 소유주를 통하여 반격할 수 있는 권한이 있다면 새 소유주에 대항하여 비즈니스 건물을 사용/수익하거나 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비우지 않을 권리가 있습니다.
상가임대차보호법 적용제외 사항
다음의 경우는 상임법의 보호를 받지 않습니다. 제1지역별 환산보증금 이상의 고액보증금의 경우, 제2일시적인 사용을 위한 임대차계약이어야 합니다. 받지 마세요.형편없는 경우는 공인중개사를 믿고 계약을 진행하는데 계약당사자로서 꼭 알아야 할 내용들입니다.
그러나, 1번 항목은 이후 언급할 2020 코로나 개정으로 인해, 기준이 모호해지게 되었습니다.그렇지만, 2018년 10월 17일부터는 1년에 임대료를 5%까지만 인상할 수 있습니다. 또, 1년 이내에는 임대료를 재인상할 수 없습니다.다만, 10년의 임대기간이 끝나고, 신규계약을 체결하고자 할 시에는 임대료 상승 폭에 제한이 없습니다. 주인의 사용하고자 하는 만큼 인상할 수 있습니다.추가적으로, 2020년 코로나 바이러스라는 전례 없는 질병으로 인하여 상가임대차 보호법이 다시 한번 개정되코로나 개정안은, 임차인에게 ‘임대료 감액청구권’을 부여하고, 임차인의 부담을 덜기 위해, ‘임대료 연체 유예기간’을 6개월로 연장시킨다는 내용을 골자로 하고 있습니다.